Und ewig grüßt der BFH: Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke

Ausgangslage bei der Kaufpreisaufteilung

Bei der Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke ist sehr oft die Ermittlung des Verhältnisses zwischen Grund- und Boden und Gebäudewert streitig – insofern ist mit dieser Frage der BFH auch häufig beschäftigt (so auch in einem aktuellen Fall).

Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks zu einem Gesamtkaufpreis für Grund und Boden und Gebäude ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises schwierig. Besonders streitanfällig wird es bei einer Immobilie, die ganz oder teilweise zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. Solch ein Streit zielt immer auf die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA).

Problem = die Finanzverwaltung

Dementsprechend ist die Finanzverwaltung stets versucht, den Anteil des Grund und Bodens gegenüber dem Anteil des Gebäude zu hoch anzusetzen.

Ständige Rechtsprechung

Die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) geht nach wie vor davon aus, dass zunächst Grund und Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln sind. Danach sind die gesamten Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 herangezogen werden. Sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken.

Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert mit Hilfe

1. des Vergleichswertverfahrens (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung),
2. des Ertragswertverfahrens,
3. des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) zu ermitteln.

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts zu wählen. Dabei müssen die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und die sonstigen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.Das gilt insbesondere für die zur Verfügung stehenden Daten.

☞Die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Aktuelle Rechtsprechung des BFH zur Kaufpreisaufteilung

☞Dabei stehen die, nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu wählenden, Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber.

☞Die Wahl der Ermittlungsmethode entzieht sich dabei einer Verallgemeinerung.

☞Ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten besteht nicht.

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Quelle: BFH-Urteil