Kürzere Nutzungsdauer bei älteren Gebäuden prüfen! Neues Urteil des BFH zur Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV hilft!

Praxisfrage: Wer sollte (wann) eine kürzere Nutzungsdauer bei älteren Gebäuden prüfen?

Bei älteren Gebäuden kann es steuerlich vorteilhaft sein, eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen. Dadurch lassen sich höhere Abschreibungen geltend machen, was die Steuerlast reduziert. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen. Aktuell hat der BFH erneut zu dieser Thematik entschieden und dabei wichtige Punkte präzisiert.

Hintergrund

Bereits mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) stellte der BFH klar, dass für den Ansatz einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) nicht zwingend ein Bausubstanzgutachten erforderlich ist. Stattdessen können auch andere geeignete Methoden verwendet werden, um die tatsächliche Nutzungsdauer darzulegen. Allerdings war bisher nicht eindeutig geklärt, welche Methoden konkret als geeignet anzusehen sind.

Aktuelles Urteil vom 23. Januar 2024

Der BFH hat nun mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) entschieden, dass der bloße Verweis auf die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nicht ausreicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

Für eine solche Schätzung bedarf es vielmehr eines sachverständigen Gutachtens. Dieses Gutachten muss die individuellen Gegebenheiten des Objekts berücksichtigen, insbesondere durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen. Damit bestätigt der BFH, dass ein auf die Vorgaben der ImmoWertV gestütztes Sachverständigengutachten geeignet ist, Aufschluss über die tatsächliche Nutzungsdauer zu geben.

Was bedeutet das für Steuerpflichtige?

Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass sie weiterhin die Möglichkeit haben, eine verkürzte Nutzungsdauer für ältere Gebäude anzusetzen. Allerdings ist es unerlässlich, die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes durch ein sachverständiges Gutachten darzulegen. Ein einfacher Verweis auf allgemeine Modellrechnungen nach der ImmoWertV genügt nicht.

Praxis-Tipp

Wenn Sie für ein älteres Gebäude eine verkürzte Nutzungsdauer ansetzen möchten, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Beauftragen Sie einen Sachverständigen: Lassen Sie ein Gutachten erstellen, das die spezifischen Gegebenheiten Ihres Gebäudes detailliert untersucht.
2. Dokumentieren Sie Instandsetzungen und Modernisierungen: Sammeln Sie alle relevanten Nachweise über durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen.
3. Prüfen Sie die ImmoWertV-Vorgaben: Stellen Sie sicher, dass das Gutachten sich auf die Vorgaben der ImmoWertV stützt und diese einbezieht.

Fazit

Der BFH hat mit seinem aktuellen Urteil Klarheit geschaffen und die Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer präzisiert. Nutzen Sie diese Möglichkeit zur Steueroptimierung und lassen Sie sich von einem sachverständigen Gutachter unterstützen, um die Vorteile einer höheren Abschreibung in Anspruch nehmen zu können.

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Quelle: BFH