Kaufpreisaufteilung beim Grundstückskauf

Das BMF aktualisiert das Berechnungstool für die Kaufpreisaufteilung beim Grundstückskauf!

Am 24. Januar 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) das Berechnungstool zur Aufteilung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke aktualisiert. Die neue Version des Tools berücksichtigt insbesondere die indexierten Bewirtschaftungs- und Regelherstellungskosten der Jahre 2023 und 2024, die in der Vorgängerversion aus Mitte 2023 noch nicht enthalten waren.

Auswirkungen der Aktualisierung

Wurde das bisherige Berechnungstool des BMF für Käufe in den Jahren 2023 und 2024 genutzt, kann es durch die Anwendung des neuen Tools zu einer geänderten Kaufpreisaufteilung kommen. Aufgrund der positiven Indexierung verschiebt sich der Wertanteil zugunsten des Grund und Bodens und zu Lasten des Gebäudes. Dies könnte im Rahmen einer steuerlichen Prüfung von Relevanz sein, da sich dadurch die steuerliche Abschreibungsgrundlage für das Gebäude reduziert.

Entfall der 30-Prozent-Regelung zum 1. Januar 2025

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Entfall der bisherigen Regelung nach § 82 Abs. 3 BewG a.F., wonach wertmindernde oder werterhöhende Umstände mit bis zu 30 Prozent des Grundstückswertes berücksichtigt werden konnten. Diese Regelung lief zum 31. Dezember 2024 aus. Dadurch entfallen steuerliche Gestaltungsspielräume, die insbesondere bei Sanierungsfällen oder stark abweichenden Marktsituationen genutzt werden konnten.

Offenes Verfahren vor dem BFH zur Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschützten Immobilien

Ein weiteres spannendes Thema in diesem Zusammenhang ist ein anhängiges Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 26/24. Dabei geht es um die Frage, ob der Wert des Grund und Bodens bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude aufgrund der vermeintlich höheren Instandhaltungskosten mit Null Euro angesetzt werden kann. Das Finanzgericht Köln hatte die Klage mit Urteil vom 13. November 2024 (2 K 1386/20) bereits abgewiesen, doch bleibt abzuwarten, wie der BFH in der Revision entscheiden wird. Sollte der BFH die Auffassung des Klägers stützen, könnte dies erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Bewertung von Denkmalimmobilien haben.

Fazit

Die Aktualisierung des BMF-Berechnungstools hat erhebliche Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb bebauter Grundstücke. Steuerpflichtige sollten prüfen, ob sich durch die neue Berechnungsmethode Änderungen bei ihrer Steuerlast ergeben. Zudem bleibt abzuwarten, wie der BFH im anhängigen Verfahren zur Bewertung des Grund und Bodens bei denkmalgeschützten Immobilien entscheiden wird. Steuerberater und Immobilieninvestoren sollten die Entwicklungen aufmerksam verfolgen, um frühzeitig auf neue rechtliche Rahmenbedingungen reagieren zu können.

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Quelle: BMF