Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Neues BMF-Schreiben zu § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau konkretisiert

Am 21. Mai 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein umfassendes Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG veröffentlicht. Damit reagiert die Finanzverwaltung auf zahlreiche Zweifelsfragen im Zusammenhang mit der steuerlichen Förderung neuer Mietwohnungen und ersetzt die bisherigen Schreiben vom 7. Juli 2020, 21. September 2021 und 29. Mai 2024.

Die Neufassung gilt ab Veröffentlichung im Bundessteuerblatt für alle offenen Fälle und enthält wichtige Klarstellungen, insbesondere zur Definition neuer Wohnungen, zur Einhaltung der Nutzungsdauer, zur Veräußerung während des Begünstigungszeitraums sowie zu den beihilferechtlichen Rahmenbedingungen.

🔍 Wesentliche Inhalte des neuen Anwendungsschreibens

  1. Begrenzung des Förderzeitraums

Für den ersten Förderzeitraum (Bauantrag/-anzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022) ist die Sonderabschreibung letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 anwendbar – selbst dann, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist (§ 52 Abs. 15a Satz 2 EStG).

Der zweite Förderzeitraum (Bauanträge nach dem 31.12.2022) unterliegt dieser zeitlichen Begrenzung nicht.

  1. Wann liegt eine „neue Wohnung“ i. S. d. § 7b EStG vor?

Eine neue Wohnung kann durch folgende Maßnahmen entstehen:

  • Neubau von Wohngebäuden,
  • Dachgeschossausbauten oder Umnutzungen gewerblicher Flächen,
  • Anbau oder Aufstockung bestehender Gebäude.

💡 Wichtig: Reine Modernisierungen oder Sanierungen gelten nicht als Neuschaffung von Wohnraum – auch dann nicht, wenn sie mit erheblichen Kosten verbunden sind.

  1. Wohnzwecke und häusliches Arbeitszimmer

Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters zählt zu den Wohnzwecken dienenden Räumen. Bei Mischnutzung entscheidet die überwiegende Zweckbestimmung.

  1. Nutzungspflicht: zehn Jahre entgeltliche Vermietung

Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.

Der Steuerpflichtige muss dies jährlich nachweisen – z. B. durch Mietverträge oder Einnahmenaufstellungen.

  1. Veräußerung innerhalb des Nutzungszeitraums

Eine Veräußerung innerhalb der zehn Jahre ist unschädlich, wenn der Erwerber die Wohnung weiterhin fremdvermietet und dies schriftlich bestätigt.

Aber: Wird die Wohnung zwar weiterhin vermietet, aber außerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG verkauft, ist die Sonderabschreibung rückabzuwickeln!

Tipp: § 23 EStG und § 7b EStG unterscheiden sich in ihren Fristen und Rechtsfolgen. Eine isolierte Betrachtung reicht nicht aus!

  1. Nachträgliche Herstellungskosten und Baukostenobergrenze

Wird die Baukostenobergrenze (3.000 €/5.200 € je m²) innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung überschritten, sind alle bisherigen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen – zzgl. Zinsen!

  1. Beihilferechtliche Anforderungen

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung setzt die Einhaltung der De-minimis-Verordnung voraus – insbesondere bei gewerblichen Einkünften(§§ 13, 15, 18 EStG).

Das BMF stellt hierfür ein offizielles Berechnungstool zur Verfügung, das auch den beihilferechtlichen Wert über 50 Jahre berechnet.

Hinweis: Corona-Hilfen zählen nicht zu den zu meldenden De-minimis-Beihilfen.

  1. Formulare & Mitteilungspflichten

Neu eingeführt wurde eine jährliche Checkliste zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG, die dem Finanzamt verbindlich zu übermitteln ist. Diese enthält u. a.:

  • Angaben zur Wohnfläche,
  • zur Baukostenobergrenze,
  • zur Nutzung und
  • zu beihilferechtlich relevanten Daten.

📌 Fazit für die Beratungspraxis

Mit dem aktuellen BMF-Schreiben wird der steuerliche Rahmen für Investoren und Vermieter deutlich präzisiert. Steuerberater sollten:

  • laufend prüfen, ob die Nutzungsvoraussetzungen eingehalten werden,
  • Veräußerungen steuerlich doppelt prüfen: § 7b und § 23 EStG,
  • Formulare und Fristen zur Beihilfeprüfung und Mitteilungspflicht kennen,
  • Mandanten auf Risiken bei Baukostenüberschreitung hinweisen.

Die Sonderabschreibung bleibt ein attraktives Gestaltungsinstrument – erfordert aber laufende Kontrolle und Dokumentation.

Tipp zum Schluss: Nutzen Sie das neue BMF-Berechnungstool zur Beihilfeprüfung frühzeitig im Planungsprozess. So lassen sich Rückforderungen vermeiden und Mandanten rechtssicher beraten.

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Aktuelles Steuerrecht

Quelle: BMF

Autor: NAUTILUS-Akademie

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